Erbengemeinschaft: Was passiert, wenn ein Miterbe blockiert?

Es kommt in Erbengemeinschaften häufiger vor, dass ein Miterbe blockiert oder nicht verkaufen will. Erbengemeinschaften kommen zustande, wenn aufgrund von testamentarischen Verfügungen oder der gesetzlichen Erbfolge mehrere Personen den Nachlass eines Erblassers erben. Besteht der Nachlass lediglich aus Geld und sind die Erbanteile der Miterben klar geregelt, kann der Nachlass relativ einfach auseinandergesetzt und das Geld ausgezahlt werden.

Gehören aber zum Nachlass z.B. Immobilien wie Häuser, Eigentumswohnungen oder Grundstücke, die nicht einfach aufgeteilt werden können, muss sich die Erbengemeinschaft einig sein, wie man damit umgeht. Doch diese Einigkeit ist häufig nicht vorhanden und um die Verteilung des Nachlasses, die sog. Erbauseinandersetzung, entbrennt Ärger und Streit.

Doch was tun, wenn die Erbauseinandersetzung nicht möglich ist, weil ein Miterbe blockiert oder z.B. eine Immobilie nicht verkaufen will?

Übersicht:

1. Wer hat in einer Erbengemeinschaft das Sagen?
2. Was passiert, wenn eine Erbengemeinschaft sich nicht einigt?
3. Kann ein Erbe den Hausverkauf verhindern?
4. Kann man seinen Anteil an der Erbengemeinschaft verkaufen?
5. Hat die Erbengemeinschaft ein Vorkaufsrecht?
6. Was ist, wenn ein Miterbe blockiert und nicht verkaufen will?
7. Was tun, wenn ein Miterbe blockiert?

1. Wer hat in einer Erbengemeinschaft das Sagen?

Die Erbengemeinschaft ist grundsätzlich eine temporär existierende Zwangsgemeinschaft, deren einziger Zweck es ist, den Nachlass unter den Miterben zu verteilen. Etwas anderes gilt nur, wenn die Auseinandersetzung vom Erblasser für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen wird.

Deshalb ist die Erbengemeinschaft auch weder rechtsfähig, also kann sie nicht als solches z.B. Verträge abschließen, noch gibt es einen Miterben, der das Sagen hat. Ziel der Erbengemeinschaft ist es immer, sich wieder aufzulösen, wenn der Nachlass verteilt ist.

Wünschenswert wäre es daher, wenn die Erben einen Vertreter, z.B. einen Rechtsanwalt für die Erbengemeinschaft, bestimmen und mit entsprechenden Vollmachten ausstatten würden, der alle Rechtshandlungen vornehmen kann.

Die Vertretung der Erbengemeinschaft kann der Erblasser natürlich auch schon von vornherein regeln, in dem er eine Testamentsvollstreckung anordnet. Der Testamentsvollstrecker hat die gesamte Verfügungsmacht über den Nachlass. Er kann die Erbengemeinschaft auch ohne Zustimmung der Erben aufteilen. Die Aufteilung des Erbes wird besonders bei zerstrittenen Erbengemeinschaften deutlich beschleunigt und führt schneller zum gewünschten Ziel.

Das bietet sich insbesondere an, wenn die Erben weit auseinander wohnen, was ja inzwischen fast der Regelfall ist.

Nur leider sind viele Erbengemeinschaften so zerstritten, dass diese letztlich effektive und kostengünstige Lösung nicht möglich ist. Die Erben müssen dann auf das Gesetz zurückgreifen.

Dass die Erbengemeinschaft nach dem Gesetz keinen Chef hat, zeigt sich auch daran, dass die Miterben fast ausnahmslos jeden Schritt, sei es der Verkauf von Immobilien, die Beauftragung von Renovierungsarbeiten oder der Abschluss eines Mietvertrages für die vorhandenen Mietobjekte, gemeinschaftlich und einstimmig beschließen müssen.

Die fehlende Einstimmigkeit kann zum Stillstand bei der Erbauseinandersetzung führen und allen Handlungen im Rahmen der Verwaltung des Nachlasses blockieren. Allein dieser Stillstand kostet allen Erben im Regelfall Geld.

2. Was passiert, wenn eine Erbengemeinschaft sich nicht einigt?

Möchten die Miterben z.B. ein zum Nachlass gehörendes Haus verkaufen, müssen sie dies gemeinschaftlich und einstimmig beschließen. Auch wenn die Mehrheit der Miterben einem Hausverkauf zustimmt, reicht das nicht aus. Die Einstimmigkeit ist gesetzlich in § 2040 Abs. 1 BGB vorgeschrieben. Alle Verfügungen über einen Nachlassgegenstand müssen einstimmig sein.

Eine Ausnahme der Einstimmigkeit gilt nur in Bezug auf die ordnungsgemäße Verwaltung des Nachlasses. Grundsätzlich sind alle Miterben dazu verpflichtet, sich gemeinschaftlich und ordnungsgemäß um den Nachlass zu kümmern. Das Gesetz schreibt vor, dass die Verwaltung des Nachlasses in jedem Fall ordnungsgemäß sein muss. Bei der ordnungsgemäßen Verwaltung wird das Prinzip der Einstimmigkeit oder Gemeinschaftlichkeit jedoch aufgeweicht.

Jeder einzelne Miterbe kann im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung auch alleine handeln, wenn dies notwendig ist. Selbst wenn sich die Miterben nicht einig sind, können Maßnahmen, die erforderlich sind, trotzdem von jedem Miterben allein oder als Mehrheit der Erbengemeinschaft umgesetzt werden.

3. Kann ein Erbe den Hausverkauf verhindern?

Für den Hausverkauf ist Einstimmigkeit innerhalb der Erbengemeinschaft notwendig, so dass dem Hausverkauf alle Miterben zustimmen müssen. Blockiert ein Miterbe den Verkauf eines Hauses oder einer Immobilie, kommt es zu keinem Verkauf.

Gehört ein ganzes Immobilienportfolio, also eine Mehrheit von Immobilien, zum Nachlass des Erblassers, kann es auch zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses gehören, wenn eine Immobilie verkauft wird. Dann würde ein Mehrheitsbeschluss der Miterben ausreichend sein, da der Verkauf eine Maßnahme im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung wäre.

4. Kann man seinen Anteil an der Erbengemeinschaft verkaufen?

Die Miterben können ihren Anteil am Nachlass auch verkaufen. Dabei ist ein Verkauf an einen Dritten genauso möglich wie an einen der Miterben. Einer der Miterben kann zwar die Erbauseinandersetzung oder den Verkauf einer Immobilie blockieren oder einem Verkauf nicht zustimmen, den Verkauf des Erbteils betrifft dies aber nicht.

5. Hat die Erbengemeinschaft ein Vorkaufsrecht?

Wenn ein Miterbe seinen Erbteil an einen Dritten verkauft, haben die anderen Miterben ein Vorkaufsrecht. Zu dem Preis, über den sich der Miterbe und ein Dritter geeinigt haben, kann jeder der Miterben diesen Erbteil erwerben.

Verschenkt der Miterbe allerdings seinen Erbteil an einen Dritten, müssen die anderen Miterben diese Schenkung akzeptieren.

6. Was ist, wenn ein Miterbe blockiert und nicht verkaufen will?

Stimmen nicht alle Miterben dem Verkauf von Immobilien zu, scheitert ein Verkauf. Alternativ kann ein Blockierender oder nicht Verkaufswilliger von seinen Miterben den Erbteil abkaufen. Der blockierende Miterbe kann aber auch eine Immobilie selbst erwerben und die Miterben auszahlen. Dies setzt aber voraus, dass mit dem nicht verkaufswilligen Miterben noch Kontakt besteht, ein Konsens möglich ist und dieser auch über die finanziellen Möglichkeiten verfügt.

Besteht diese Möglichkeit nicht, kann eine Immobilie nur über den Weg der sog. Teilungsversteigerung veräußert werden. Die Teilungsversteigerung ist sehr ähnlich zur Zwangsversteigerung. In einem öffentlichen Bieterverfahren kann eine Immobilie versteigert werden, wenn sich ein Käufer findet.

Teilungsversteigerung kann jeder Miterbe beantragen

Für den Weg der Teilungsversteigerung braucht es keine Einstimmigkeit oder einen Mehrheitsbeschluss der Erbengemeinschaft. Jeder Miterbe kann die Teilungsversteigerung bei dem zuständigen Amtsgericht beantragen. Die Teilungsversteigerung ist sehr ähnlich zur Zwangsversteigerung. In einem öffentlichen Bieterverfahren kann eine Immobilie versteigert werden, wenn sich ein passender Käufer findet. Dieser Käufer kann natürlich auch ein Miterbe sein.

Man sollte dabei aber bedenken, dass eine Teilungsversteigerung einer Immobilie in dem Zustand durchgeführt wird, wie die Immobilie ist. Vorherige Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, die wertsteigernd sein könnten, können meist nicht durchgeführt werden, wenn einer der Miterben immer noch blockieren sollte. Der Erlös durch eine Teilungsversteigerung kann deshalb deutlich geringer ausfallen, als bei einem freihändigen Verkauf einer Immobilie.

7. Was tun, wenn ein Miterbe blockiert?

Kann die Erbengemeinschaft nicht aufgelöst werden, weil ein Miterbe sich jedem Vorschlag der Auseinandersetzung verweigert und blockiert, bleibt nach dem Deutschen Erbrecht eigentlich nur die Erbauseinandersetzungs- oder Teilungsklage. Bei einer solchen Klage entscheidet das Gericht über die Aufteilung des Nachlasses. Jeder Miterbe hat das Recht, diese gerichtliche Erbauseinandersetzung zu betreiben. Dazu wird von dem Kläger oder den Klägern ein Teilungsplan eingereicht, dem das Gericht stattgeben kann oder nicht. Das Gericht darf keine eigenen Vorschläge machen.

Die Risiken eines solchen Verfahrens sind allerdings hoch. Diese Klagen sind daher sehr selten, weil sie die Kläger regelmäßig verlieren.

Uneinsichtige Erben muss man zur Einigung zwingen, in dem man sie mit erfolgreichen Feststellungsklagen zu einzelnen Fragen der Erbengemeinschaft überzieht, damit die blockierenden Erben einsehen, dass es doch besser ist, sich mit den übrigen Erben zu einigen.

Die Erben sollten auch nicht den Fehler machen, Teile des Nachlasses einvernehmlich aufzuteilen und auszuzahlen, bevor man sich nicht endgültig geeinigt hat.

Denn mit dem vorab ausgezahlten Geld könnten die Erben auch die juristischen Auseinandersetzungen bezahlen.

Der Druck, sich dann zu einigen, besteht auch deswegen, weil die Erben die Erbschaftssteuer zahlen müssen, auch wenn nichts an die einzelnen Erben ausgezahlt wurde. Die Erbschaftsteuer muss der Erbe dann aus seinem eigenen Vermögen zahlen.

Bei den meisten Erben kommt irgendwann der Punkt, wo der “Spatz in der Hand” schöner ist als die “Taube auf dem Dach”.

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