Die Immobilie bei der Scheidung und beide sind Eigentümer – Welche rechtlichen Schritte sind notwendig?

Meistens sind beide Ehepartner als Eigentümer des gemeinsam bewohnten Hauses eingetragen. Was passiert nun nach der Trennung bzw. der Ehescheidung? Ist mit einer Entscheidung über das Eigentum am Haus auch der Zugewinnausgleich erledigt? Was passiert, wenn Sie sich nicht einigen können?
In diesem Beitrag verdeutlicht Fachanwältin für Familienrecht Antje Pfingsten den Unterschied zwischen Vermögensauseinandersetzung und Zugewinnausgleich. Außerdem erklärt sie welche Schritte möglich und erforderlich sind.

Übersicht:

1. Die gemeinsame Immobilie nach der Trennung
2. Die Immobilie im Zugewinnausgleich
3. Die Immobilie im Unterhaltsrecht
4. Miete für den Eigentumsanteil des anderen Ehepartners?
5. Die Auseinandersetzung des gemeinsamen Eigentums
6. Was passiert, wenn keine Einigung möglich ist?
7. Das wichtigste in Kürze

1. Die gemeinsame Immobilie nach der Trennung

Viele Ehepaare kaufen während der Ehe eine Immobilie und lassen sich gemeinsam im Grundbuch eintragen. Das bedeutet, sie sind gemeinsam Eigentümer. Was passiert nun im Fall einer Trennung? Die Trennung oder auch die Ehescheidung ändert natürlich nichts am gemeinsamen Eigentum. Denn auch ohne Ehe kann eine Eigentümergemeinschaft bestehen.
Im Vordergrund steht zunächst ganz praktisch die Frage, wer die Immobilie nach der Trennung bewohnt und wer auszieht? Oft bleibt der Ehepartner in der Immobilie wohnen, der sich auch vorstellen kann, dem anderen die Haushälfte abzukaufen. Oft bleibt aber auch der betreuende Elternteil mit den Kindern in der Immobilie.
Natürlich ist die Immobilie oft mit ganz vielen Emotionen besetzt. Sie stellt das Zuhause dar und meistens haben die Ehepartner auch viel Herzblut, Arbeit und Zeit in die Ausgestaltung des Familienheims investiert. Noch schwieriger wird es oft, wenn außerdem noch ein neuer Partner oder eine neue Partnerin einziehen möchte.
Wenn sich die Ehepartner nicht einigen können, wer nach der Trennung ausziehen soll, kann beim Familiengericht die Zuweisung der Ehewohnung beantragt werden.
Meisten ist die Immobilie noch mit einem Darlehen belastet, so dass auch zu klären ist, wer die Rate für das Darlehen zahlt. Diese Ratenzahlung wird dann bei der Berechnung von Trennungsunterhalt berücksichtigt.
Problematisch kann auch sein, dass ein Ehepartner mehr Eigenkapital in die Immobilie eingebracht hat. Manchmal haben auch Eltern bzw. Schwiegereltern Geld für den Kauf der Immobilie zur Verfügung gestellt. Dies spielt beides keine Rolle, wenn im notariellen Kaufvertrag für die Immobilie die Eigentumsanteile hälftig aufgeteilt sind. Zunächst ist es dann für die Eigentumsverhältnisse unerheblich, wer mehr Eigenkapital eingebracht hat. Eine Lösung dieses Ungleichgewichts kann über den Zugewinnausgleich erfolgen.

2. Die Immobilie im Zugewinnausgleich

Die meisten Menschen setzen die Immobilie gleich mit dem Zugewinn. Daher glauben sie, dass mit der Auseinandersetzung des gemeinsamen Eigentums auch der Zugewinnausgleich erledigt ist. Das kann im Ergebnis so sein, wenn die Immobilie wirklich den einzigen Vermögenswert der Ehepartner darstellt und es auch kein Vermögen zu Beginn der Ehe gab. Jedoch sind der Zugewinnausgleich und die Auseinandersetzung der gemeinsamen Immobilie nicht identisch.
Denn durch den Zugewinnausgleich sollen beide Ehepartner mit einem gleich hohen Vermögenszuwachs aus der Ehe gehen. Oft gibt es neben der Immobilie noch andere Vermögenswerte. So beeinflusst ein unterschiedliches Anfangsvermögen zu Beginn der Ehe sowie Schenkungen und Erbschaften während der Ehe den Zugewinnausgleich.
Wenn also ein Ehepartner mehr Eigenkapital für den Kauf der Immobilie eingebracht hat, ist auch sein Anfangsvermögen höher. Ein höheres Anfangsvermögen mindert den Zugewinn.
Problematisch ist die Behandlung von Schenkungen durch Eltern bzw. Schwiegereltern. Es stellt sich hier nämlich zunächst die Frage, ob die Schenkung an beide erfolgt ist oder nur an das eigene Kind. Das ist oft nicht ohne weiteres festzustellen. Denn solange das Kind glücklich verheiratet ist, macht sich keiner Gedanken über die rechtliche Einordnung. Wenn aus einer Urkunde oder der Überweisung klar hervorgeht, dass die Schenkung nur an das eigene Kind erfolgen sollte, ist die Schenkung bei diesem Kind auch im Anfangsvermögen einzustellen. Wenn die Schenkung gewollt an beide Ehepartner erfolgt ist oder dies die Auslegung ergibt, ist die Schenkung auch bei beiden im Anfangsvermögen einzustellen. Die Rechtsprechung billigt den Schwiegereltern in diesem Fall unter bestimmten Voraussetzungen einen eigenen Rückforderungsanspruch zu.
Die Berechnung des Zugewinnausgleiches beinhaltet also einige Besonderheiten, die für den juristischen Laien nicht leicht zu verstehen sind.
In der Praxis werden also der Zugewinnausgleich und der Kaufpreis für die Immobilienhälfte getrennt voneinander betrachtet. Wenn dann der Ehepartner, der gegen den anderen einen Anspruch auf Zugewinnausgleich hat, dem anderen die Eigentumshälfte der Immobilie abkaufen möchte, reduziert sich im Ergebnis der Kaufpreis. Da es für die Regelung des Zugewinnausgleiches eine notarielle Vereinbarung braucht, kann eben beides- der Zugewinnausgleich und die Übertragung des Immobilienanteils – in einer Urkunde geregelt werden.

3. Die Immobilie im Unterhaltsrecht

Zwei Fragen nehmen auf die Berechnung von Kindesunterhalt und Ehegattenunterhalt Einfluss: wer bewohnt die Immobilie und wer zahlt die Raten für das Darlehen?
Da die Wohnkosten einen so großen Teil der Lebenshaltungskosten einnehmen, hat die Rechtsprechung entschieden, dass demjenigen, der keine Miete zahlt, also in der eigenen Immobilie lebt, ein Wohnwert als Einkommen zuzurechnen ist. Im Trennungsjahr ist allerdings nur der Betrag anzurechnen, den der Ehepartner für eine Mietwohnung ausgeben möchte. Das ist unter Umständen weniger. Möglicherweise hat das Haus eine Wohnfläche von 150 m² und einen Mietwert von € 1.500,00. Der Ehepartner würde für sich und die zwei Kinder jedoch nur eine Wohnung von 90 m² anmieten und würde dann € 900,00 Miete ohne Nebenkosten zahlen. Hintergrund ist, dass die Ehepartner im Trennungsjahr Zeit haben sollen, sich in Ruhe zu überlegen, wie es weiter gehen soll.
Nach Ablauf des Trennungsjahres wird der objektive Wohnwert berücksichtigt. Das bedeutet, dass ein Wohnwert von € 1.500,00 als Einkommensbestandteil angerechnet wird. Denn bei Vermietung des Hauses könnte ja der Betrag erzielt werden.
Gleichzeitig wird die Höhe des Darlehens bei dem Ehepartner eingestellt, der die Rate auch tatsächlich zahlt. Wenn die Darlehensrate also von dem Ehepartner gezahlt wird, der die Immobilie bewohnt, wird also der Wohnwert wieder gemindert. Wenn der Ehepartner der ausgezogen ist, die Darlehensrate zahlt, wird diese Belastung eben berücksichtigt.

4. Miete für den Eigentumsanteil des anderen Ehepartners?

Wenn kein Trennungsunterhalt gezahlt wird, erfolgt wiederum kein Ausgleich des Wohnwertes oder der Darlehenstilgung. Meistens ist es zwar so, dass derjenige, der die Wohnung bewohnt auch das Darlehen abbezahlt. Manchmal ist der Wohnwert aber höher als die Darlehenstilgung. Oder die Immobilie ist unbelastet. Dann tritt folgende Situation ein:Der eine Ehepartner bewohnt ja quasi die Eigentumshälfte des anderen mit. Muss der dann Miete zahlen? Wenn Ehegattenunterhalt gezahlt wird, fließt der Wohnvorteil und die Darlehensrate ja in die Unterhaltsberechnung ein und sorgt so für einen höheren oder niedrigeren Unterhalt. Damit ist die Miete für die Eigentumshälfte des anderen abgegolten.Wenn kein Ehegattenunterhalt gezahlt wird, kann der Ehepartner, der die Immobilie nicht bewohnt vom anderen Ehepartner eine Miete bzw. korrekt eine Nutzungsentschädigung verlangen. Für die Berechnung dieser Nutzungsentschädigung wird die ortsübliche Nettomiete herangezogen. Außerdem wird auch berücksichtigt, wer die Darlehensrate zahlt. Denn in der Regel haben die Ehepartner gemeinsam den Darlehensvertrag unterzeichnet, so dass ja auch die Hälfte der Darlehensschuld des anderen Ehepartners mitgeteilt wird. Da die Nutzungsentschädigung erst ab dem Zeitpunkt der Geltendmachung verlangt werden kann, empfiehlt sich, rechtzeitig eine anwaltliche Beratung einzuholen.

5. Die Auseinandersetzung des gemeinsamen Eigentums

Am einfachsten ist es, wenn beide die Immobilie gemeinsam verkaufen. Denn dann kann es keinen Streit über den Wert der Immobilie geben. Das entscheidet der aktuelle Verkaufsmarkt. Oft steckt aber viel Herzblut in der Immobilie. Die Immobilie ist das Zuhause der Kinder oder ein Ehepartner möchte einfach dort wohnen bleiben und dem anderen die Eigentumshälfte abkaufen. In diesem Fall treffen zwei unterschiedliche Interessen aufeinander. Derjenige, der kaufen möchte, möchte wenig zahlen und derjenige, der verkaufen möchte, möchte einen hohen Preis erzielen. Wie bestimmt man dann den Wert?
Die kostengünstige Werteinschätzung erfolgt, in dem die Immobilie von einem Makler oder einer Bank schätzen lässt. Hier erfolgt die Orientierung stark an dem Marktwert. Wenn ein Sachverständiger mit der Ermittlung des Immobilienwertes beauftragt wird, wird in der Regel der Verkehrswert ermittelt. Hierbei spielt zwar auch die Marktsituation eine Rolle. Darüber hinaus werden jedoch auch das Alter und der Zustand der Immobilie bewertet. Aber auch hier gibt es Spielräume und somit oft auch Überraschungen. Wichtig ist noch, dass ein außergerichtlich eingeholtes Gutachten in einem Gerichtsverfahren nicht verwandt wird. Das Gericht holt ein eigenes Gutachten ein. Es sei denn, die Ehepartner haben sich notariell darauf verständigt, dass das Gutachten gelten soll. Dies ist jedoch eher ungewöhnlich.

6. Was passiert, wenn keine Einigung möglich ist?

Eine gerichtliche Klärung ist nur durch eine sogenannte Teilungsversteigerung möglich. Hier sind zunächst Kosten für das Gerichtsverfahren und die Wertermittlung vorzustrecken. Außerdem nimmt das Verfahren Zeit in Anspruch. Schließlich kann es sein, dass der Verkaufserlös niedriger ist als beim freien Verkauf. Natürlich kann der Ehepartner, der den Miteigentumsanteil erwerben möchte, auch mitbieten.
Eine Teilungsversteigerung sollte jedoch das letzte Mittel zur Auseinandersetzung des gemeinsamen Eigentums sein. Denn das Verfahren dauert lange und kostet zunächst Geld. Am Ende ist ungewiss, was als Erlös herauskommt.

7. Das Wichtigste in Kürze

• Derjenige, der in der Immobilie bleibt muss ich einen Wohnwert zurechnen lassen.
• Der Wohnwert und eine mögliche Darlehensbelastung haben Einfluss auf einen möglichen Ehegattenunterhalt.
• Wenn kein Ehegattenunterhalt gezahlt wird, kommt eine Nutzungsentschädigung für den anderen Ehepartner in Betracht.
• Die Vermögensauseinandersetzung ist vom Zugewinnausgleich zu unterscheiden.
• Die Einordnung einer Schenkung von Eltern bzw. Schwiegereltern bedarf es einer differenzierten Betrachtung.
• Die Wert der Immobilie kann von einem Makler oder einer Bank geschätzt werden oder erfolgt genauer aber auch kostenintensiver durch einen Sachverständigen.
• Wenn keine Einigung über den Verkauf der Immobilie möglich ist, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung.

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